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李宇嘉:避免资金违规流入楼市将考验调控效率

2018-08-01 来源:网络 点击 评论

2018年行至过半,从统计数据看,尽管全国楼市成交量连续37个月回升,70个大中城市中有63个城市的房价在上涨,但随着房地产去杠杆持续推进,调控政策叠加的效果开始显现,楼市量价涨幅整体有所回落。

下半年,宏观经济依然面临较大下行压力,金融市场违约案例增加,去杠杆将转向结构性去杠杆。

近日,国务院常务会议提出,积极的财政政策要更加积极,稳健的货币政策要松紧适度,希望通过基建托底和民生补短板、疏通货币信贷政策传导渠道,提高宏观管理效率。

今年以来,降准+MLF组合成为央行实现流动性投放的主要方式。6~7月,央行通过MLF(中期借贷便利)操作已累计净投放9055亿元,流动性环境适度宽松将持续。

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那么,如何防止释放出的资金违规流入楼市?如何防止居民过度加杠杆?如何防止基建托底过程中又一次造成地方对房地产依赖加深?如何防止调控再次陷入周期性的松紧循环,造成新一轮房价上涨?

近期,部分城市甚至包括部分三四线城市楼市回温趋势显现,投资和投机炒作泛起,这对下半年楼市调控和金融政策提出了严峻考验。

对此,近期新华社文章《严格把房住不炒落到实处》明确提出,楼市调控正处于向长效机制完善落地的过渡关键期,地方政府要坚定不移地承担调控主体责任,保持政策连续性、稳定性,对工作不力、市场波动大、未实现调控目标的地方,应予以坚决约谈问责。

近期,一线城市纷纷以实际行动,表明继续调控的决心。7月25日,北京市房山区住建委举办了商办项目专项整治工作会,明确不得变相以租代售、不得为个人规避限购代办工商注册登记。此外,广州近期也出台了住房公积金新政,一人多次离婚买房、多人频繁买卖一套房的公积金提取被叫停。此外,非户籍地、非缴存地异地购房,非配偶或非直系亲属共同购房等申请公积金提取,各地可结合自身实际情况阶段性停止实施该类型提取政策,继续实施该类型提取政策的地方,要严格审核申请提取住房公积金的资格。

针对贷款购房比例回升,为控制杠杆率,深圳国有大行上调房贷利率,并释放出公司购房限售5年,个人购房限售3年的调控新思路;上海市也表态限购限贷不放松。

目前,尽管因城施策的框架已形成,但很多地方依赖房地产的格局并未改变,楼市调控权责不平衡,调控效果不尽如人意。由于土地财政和税收对房地产依赖较大,自主调控容易演化为被动调控,甚至边调控、边松绑。

那些房价上涨过快、市场秩序混乱的城市,尽管出台了限售、限购等调控措施,但人才引进、公积金等政策又消解了部分调控力度。另外,囿于对楼市下滑的担心,限购、限售措施等往往高举轻落。

下一步调控,预计将更多强调地方主体责任。近期,国家7部委启动长达半年的楼市乱象专项整顿活动,这是史上力度最大的楼市严打,也是因城施策框架下夯实地方主体责任的一次重大行动。

目前,无论房地产开发、交易体量还是房价,相比前几年都上了好几个台阶。因此,高位平衡、防范大起大落、防范行业风险是主基调,以稳为主是今年楼市调控的目标。在需求端打击投机炒作,抑制房价上涨将是下半年调控的重点。

当前,以限购、限贷、限价和限售等为主的需求端调控体系已成型,下半年要做的就是打补丁。

首先,限购范围会扩展至单身、未成年人、企业和无社保缴纳记录的一般学历人才等群体,以此堵住以假离婚、子女或企业名义、人才名义等逃避限购的投机炒作。

其次,无住房交易记录或首套房购置等刚需群体,将优先获得买房资格并享受摇号,并在按揭利率、交易税费、保障房分配等方面获得政策倾斜。

现在,楼市最关键的矛盾在于去库存后的低库存环境,而严格的限价令又催生了新房和二手房价格倒挂的现象。由于新房交易成本较低,价格倒挂进一步助推投机需求泛起,人为助长供需矛盾、恶化市场预期、扰乱交易秩序。

供求错配未解决,楼市乱象将时有发生。笔者认为,下半年供给将进一步释放。首先,三季度开始,楼市将迎来季节性供给高峰;其次,开发商融资环境趋严,终端需求尚在之时,规模排位赛叠加降低财务成本的诉求将倒逼供给内生增加,房企将加速推盘以回笼资金。近期,部分房企供货节奏提前,楼市供求失衡得到部分缓解,并迎来适度降价。

下半年,为防止出现资金违规流入楼市和居民过快加杠杆的情况,金融政策将进一步趋严。近期,房企海外发债收紧之后,监管层进一步叫停房企公司债与票据互换,紧接着又收紧内地房企在港发行熊猫债的通道。

目前,抢在政策进一步收紧之前,加快出货,加速周转以缩短销售回款周期,降低财务成本,已成为房企共识,前期高价的项目低于预期入市将是常态。

同时,限购、限售、刚需优先摇号等调控措施相继出台,人才及保障性住房、共有产权住房大规模供应,价格和供应两端,都有利于确保合理需求得到满足。夯实房住不炒,将逐步降低房价预期,缓解供求矛盾。

在人口继续向大城市涌入的情况下,限售、限购、限贷等措施在中期继续发挥效力,甚至成为热点城市长效机制的一部分。堵住投机炒作的同时,这些措施通过降低交易频率、增加交易程序和成本增强市场摩擦,让虚高溢价逐步消退,这是在守住行业风险底线,防止楼市大起大落等综合因素考虑下,实现泡沫软着陆的可行路径。

同时,各地应当借助调控窗口期,加大供给侧改革攻坚力度。

首先,热点城市和都市圈都在大力发展轨道交通,目前的问题是都市圈规划、大城市轨交向外延伸已展开,但跨区域土地和公共服务一体化规划仍滞后,无法疏导需求向外有效转移。

其次,对于存量低效的商业办公用地,要加快片区规划和用地属性调整向居住转移,同时公共配套也要跟上,这些商业办公地的用地和空间位置都很好,建设租赁住房、共有产权住房,优先分配给刚需群体,能有效分流需求。

最后,推动房地产税尽快立法和实施,保护首套房需求,压缩投机收益预期,真正实现房住不炒。

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